近日,有“新美联储通讯社”之称的著名记者Nick Timiraos发文称,居高不下的房租正在阻碍美联储的抗通胀斗争。因住房通胀的权重高达CPI指数的三分之一和PCE物价指数的六分之一,因此对整体通胀的影响很大。而住房通胀中,房价会受到投资因素的影响,房租则更能反应市场的真实情况,因此后者比前者更为关键。
从理论上讲,住房通胀放缓是可以预测的。政府统计人员不使用房价来计算通胀,因为房屋在一定程度上是一种投资。相反,他们使用月租金来计算租户租用房屋或公寓的费用,以及房主在理论上租用自己房屋的费用。
市场租金(新签租约的租金)三年前飙升,反映出疫情释放出的对更多空间的不同寻常的需求、强劲的收入增长以及可供出租或购买的房屋库存处于历史低位。数据显示,2022年单户住宅租金上涨了14%。但今年2月份,租金同比增幅放缓至3.4%,反映出新公寓供应带来的竞争加剧,以及经通胀调整后的收入增长乏力。根据Zillow的数据,公寓租金也出现了类似的下降。
然而,由于每年只有一小部分租约被转手,市场租金的变化反映在通胀中是滞后的。考虑到这一滞后性,美联储官员、华尔街投资者和私营部门经济学家预计,根据市场租金已经发生的情况,自2022年底以来,住房通胀将放缓。
今年以来,“停滞”的通胀数据尤其是核心通胀似乎并未影响美联储年内降息的计划,文章解释道,因为美联储对住房成本最终将放缓并推动通胀下行至2%这一点充满信心。
如果通胀继续走高,美联储官员可能会将利率维持在目前的水平,即20年来的最高水平,直到他们看到更具体的证据表明经济正在放缓。
许多经济学家仍然认为,住房通胀反映出两年前开始的新租赁放缓只是时间问题。但这可能需要比预期更长的时间,因为越来越多的租房者在高抵押贷款利率的影响下选择续签租约,而不是买房。这可能会延长新签租约带来的较低租金在整体通胀中体现出来的时间。
本周三,美国劳工统计局将公布4月CPI。目前经济学家普遍预测,4月CPI同比将由上月的3.5%小幅放缓至3.4%,核心CPI同比同样放缓,由3.8%下行至3.6%。
租金通胀需要降多少?
既然房租放缓是将核心通胀率降至美联储目标的关键,那么需要租金通胀到底需要降多少呢?
分项来看,文章将核心通胀分为了三个子项:商品通胀、住房通胀、非住房服务通胀。
文章指出,在疫情前,商品通胀率约为-1%,住房通胀率约为2.5%-3.5%,非住房服务通胀约略高于2%——总体核心通胀率略低于2%。
因此,要想让通胀率回到2%水平,非住房服务通胀率必须从现在的3.5%降至3%以下,住房通胀率必须从5.8%降至3.5%左右。
“最后一公里”不好走
不过,仍有观点认为,租金通胀下行的前景没有那么乐观。
文章表示,许多经济学家认为,近年来新租约租金下行的趋势的确会推动住房通胀降温,但这个过程会比想象中来的更久。Timiraos解释道:“因为在高利率影响下,更多的住户的购房意愿低迷,续租需求更高。这可能会延长新租约租金下降体现在整体通胀中所需的时间。”
另一重风险在于,新公寓也陷入了供需紧张的局面。
与公寓相比,住房通胀更易受独栋住宅租金的影响,因为后者是美国住房的主体。而近年来租金放缓的一个重要原因就在于,新建公寓的供应量迅速增长,分流了对独栋住宅的强劲需求。
但文章指出,有一些行业高管表示,由于移民增长以及就业和工资稳步增长,对新建公寓的需求正在重新加速,这可能导致独栋住宅市场再度升温。
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